تفکیک در لغت به معنای جز جز کردن است. اما در اصطلاح حقوق ثبت به معنای تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر است. برای درک بهتر مفهوم تفکیک ملک بهتر است موضوع را با مثالی مطرح کنیم؛ فرض کنید شخصی یک قطعه زمین ۵۰۰ متری دارد و آن را به ۵ قطعه ۱۰۰ متری تقسیم می‌کند، حال اگر مالک زمین مذکور، دو نفر هم باشد پس از تفکیک هر یک از آنها به نسبت حصه مشاعی در ۵ قطعه جدید مالکیت دارند. در تفکیک همین که ملک دارای یک مالک واحد باشد قابلیت تفکیک را نیز داراست.
در عرف ثبتی، تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. تمامی امور تفکیک در ادارۀ ثبت اسناد و املاک انجام می‌گیرد و بعد از تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی سند مالکیت برای قطعات صادر می‌شود و در صورت لزوم برای مجزاشدن قطعات به‌منظور فروش، صاحب هر قطعه آن را تفکیک می‌کند. پس از تفکیک ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌شود و روی قطعات شماره‌های جدید، یعنی فرعی می‌گذارند و سند اولیه باطل می‌شود.
تجمیع
تجمیع نقطۀ مقابل تفکیک است. منظور از تجمیع این است که یک مالک زمین‌های مختلف خود را که دارای سندهای جداگانه و کاربری مشابه هستند، یکجا کند و برای همۀ این زمین‌ها یک سند واحد بگیرد یا چند مالک برای بهره‌مندشدن از تسهیلات شهرداری زمین‌هایشان را که در جوار هم واقع است یکجا کنند و برای کل آن یک سند واحد بگیرند. برای تجمیع دو یا چند قطعه زمین شرایط زیر باید رعایت شود: پلاک‌های تجمیعی در جوار هم باشند و فاصله‌ای بین آنها نباشد؛ هیچ‌یک از اسناد زمین‌های تجمیعی نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد؛ سند هیچ‌یک از اسناد زمین‌ها نباید در بازداشت (دادگاه یا اجرای ثبت) باشد؛ اگر مالکان زمین‌ها به‌طور مشاعی مالک باشند، باید سهم هرکدام در همۀ قطعات به‌طور مساوی باشد؛ همۀ زمین‌های تجمیعی باید دارای کاربری یکسان باشند، پس اگر یکی از پلاک‌ها دارای کاربری مسکونی و پلاک دیگر دارای کاربری تجاری باشد تجمیع این دو ممکن نخواهد بود؛ برای انجام عمل تجمیع مالک یا مالکان باید سندهای پلاک‌های تجمیعی را تحویل ادارۀ ثبت دهند و با تجمیع این پلاک‌ها سندهای قبلی ابطال یا بایگانی شود و سند واحدی برای کل مجموعه صادر شود.
بیشتر بخوانید:
مراحل قانونی احداث ساختمان(قسمت سوم)/ چگونه پروانۀ ساخت را تمدید کنیم؟
مراحل قانونی احداث ساختمان(قسمت چهارم)/ انواع گواهی ساختمان را بشناسید
افراز
اگر یک مال غیرمنقول (خانه، زمین یا مغازه) بین حداقل دو نفر مشاع باشد و این افراد با هم تفاهم نداشته باشند و بخواهند سهم خود را مجزا کنند لازم است آن را افراز کنند. پس افراز یعنی اینکه مال مشاع بین شرکای آن تقسیم شود. افراز فقط در اموال غیرمنقول (مثل ملک و زمین) کاربرد دارد. جداکردن سهم مشاع شرکا و به تعبیر دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا طبق سهم هریک از آنها به‌طوری‌که حالت اشاعه در آن کاملاً مشهود باشد.
تفاوت تفکیک و افراز
افراز و تفکیک از نظر شکلی و ماهیتی دارای تفاوت‌هایی به شرح ذیل هستند: در تفکیک وجود حالت اشاعه (مشاع‌بودن) ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل‌تفکیک است، ولی در افراز باید حالت اشاعه برقرار باشد، یعنی مالکیت بیش از یک نفر؛ تفکیک با رضایت و در صورت تفاهم مالکان مشاع صورت می‌گیرد و افراز در صورت نداشتن تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم یکدیگر رخ می‌دهد. در افراز طرفین خواهان قطع حالت اشتراک هستند؛ در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش‌دانگ نمی‌شود و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه، رعایت حقوق و سهم هریک از مالکان مشاع مطرح می‌شود و با توافق طرفین به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد. اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هریک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی همچون تصرف شرکا یا وضعیت دیگری مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقدیم شود و در صورت‌مجلس افراز قید شود. تفکیک فقط تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی براساس سهم مالک مشاع به او اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد ولی در تفکیک این‌گونه نیست و بدون ضرورت مالک می‌‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری)، به هر ترتیبی که می‌خواهد، تفکیک کند.
مدارک موردنیاز تفکیک و تجمیع اراضی
به‌همراه‌داشتن سه نسخه کپی سند مالکیت (در صورت مشاع‌بودن ٢ نسخه) الزامی است. یک برگ نقشۀ ٢٠٠٠/۱ که مالک محل ملک را دقیقاً روی آن مشخص کرده باشد و سه برگ کپی از محل مشخص‌شدۀ ملک را باید با خود داشته باشید. داشتن مفاصاحساب نوسازی یا معافی آن ضروری است. درصورتی‌که ملک بایر باشد، مفاصاحساب عوارض دارایی مربوط به عوارض زمین‌های بایر و ارائۀ گواهی ۶ و ٨ از سازمان زمین شهری الزامی است. درصورتی‌که مساحت ملک بیش از ٣٠٠٠ مترمربع باشد، شکل آن هندسی نباشد یا ابعاد آن در سند مالکیت مشخص نباشد و مأمور بازدید محل نتواند ابعاد و زوایای آن را تعیین کند، ارائۀ نقشه‌‌ای که مهندس مجاز آن را امضا کرده باشد الزامی است. چنانچه ملک به‌صورت ساختمان باشد، پروانۀ ساختمانی و پایان‌کار باید ارائه شود. درصورتی‌که قبلاً برای پلاک مورد درخواست، پروانۀ ساختمانی صادر شده باشد، آن پروانه باید ابطال و از درجۀ اعتبار ساقط شود. درصورتی‌که ملک فاقد ابعاد باشد، باید نقشۀ ثبتی ارائه شود. درصورتی‌که ملک تفکیک شده باشد باید صورت‌مجلس و نقشۀ تفکیک ثبت مربوطه ارائه شود. طرح پیشنهادی تفکیک با مقیاس ۵۰۰/۱ باید ارائۀ شود و به امضای مهندس مجاز برسد. تشکیل پرونده باید با حضور مالک یا مالکان یا وکیل رسمی آنها همراه با شناسنامه یا کارت شناسایی معتبر و همۀ اوراق اصلی، که باید به امضای آنها برسد، انجام شود.
نظرات کاربران
نظرات کاربران