ساخت و ساز هم مثل هر کار دیگری قواعد و قانون خاص خودش را دارد. برای نمونه اگر مراحل قانونی دریافت پروانه ساختمان را طی کردید و پروانه را دریافت کردید تا زمانی مشخص یعنی برای دو سال فرصت دارید تا عملیات ساختمانی را آغاز کنید. در پروانۀ صادرشده برای ساخت‌و‌نوسازی، براساس شرایط و قوانین، برای هر مرحله از ساخت‌وساز مهلتی مشخص شده است. مالک حداکثر تا انتهای مهلت پروانۀ ساختمانی موظف به اتمام به موقع ساختمان برای جلوگیری از متروکه‌ماندن آن و ممانعت از ایجاد مشکلات ترافیکی و اجتماعی و رعایت مبلمان شهری است و چنانچه در مهلت مقرر ساختمان احداث نشود پروانۀ ساختمانی با رعایت موارد زیر تمدید و تجدید خواهد شد. پس از صدور پروانۀ ساخت، به مدت دو سال برای شروع عملیات ساختمانی فرصت دارید. گودبرداری و رسیدن به تراز اجرای فونداسیون ملاک شروع عملیات است.
شرایط تمدید پروانۀ ساخت
اما خوب اگر نتوانستید کار ساخت و ساز را در مهلت دو ساله آغاز کنید باید پروانه ساخت را قبل از پایان مهلت شروع به کار تمدید کنید. در صورت تغییر نکردن عرضگذر و ابعاد ملک و تغییرات دیگر، طرح تفصیلی تهران یک سال به مهلت شروع عملیات ساختمانی اضافه خواهد شد. در نتیجه به مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم یک سال اضافه می‌شود. در صورت تغییر عرضگذر و دیگر تغییرات طرح تفصیلی شهر، فقط یک بار می‌توان درخواست تغییر نقشه داد. در این صورت سیر اخذ پروانه ساخت با درخواست تغییر نقشه طی می‌شود. اگر در حین تغییر نقشه مهلت شروع عملیات به اتمام برسد، پروانۀ اولیه از اعتبار ساقط می‌شود.
نکات قابل‌توجه
تمدید اول و دوم در سال‌های چهارم و پنجم و در ساختمان‌های ویژه در مدت اتمام اعتبار پروانه به پرداخت عوارض نیاز ندارد، به شرطی که درخواست مالک قبل از اتمام مهلت پروانه و تمدید، ابتدا در دبیرخانۀ شهرداری ثبت شود. درصورتی‌که بعد از انقضای مهلت پروانه برای تمدیدها مراجعه کنید، مابه‌التفاوت عوارض زیربنا و پذیرۀ وصولی زمان صدور و زمان مراجعۀ عوارض به شرح زیر است:
تمدید اول ۵درصد است و در تمدید دوم ۱۰درصد عوارض جدیدالاحداث و پذیره وصول خواهد شد. کلیۀ تمدیدها با ارزش منطقه‌ای دارایی زمان هریک از تمدیدها محاسبه خواهد شد؛ نماکاری در معابر بیش از ۱۲ متر الزامی است و بدون نماکاری صدور پایان‌کار ممنوع است. لذا متوجه ساختن مالک در هنگام صدور پروانۀ ساختمانی و اعلام کتبی به ایشان ضروری است؛ در صورت وقوع عوامل غیرمترقبه و خارج از اختیار مالک یا صدور احکام قضایی، که موجب رکود عملیات ساختمانی شده باشد، با رعایت مفاد تعرفۀ عوارض، مدت رکود عملیات ساختمان از مهلت پروانه کسر می‌شود یا برای تمدید بقیۀ مدت آن اقدام خواهد شد؛ تمدید پروانۀ ساختمان یک سال است که از زمان اتمام مهلت پروانه منظور خواهد شد، ولی مشمول عوارض تمدید یا عوارض نوسازی مطابق این تعرفه خواهد بود؛ طبق اجرای بند ۱ این ماده، تاریخ تمدید پروانه از ابتدای اتمام مهلت پروانۀ ساختمانی یا اتمام مهلت آخرین تمدید منظور خواهد شد. بنابراین سپری‌شدن تاریخ تمدید مانع تمدید نخواهد بود و در خارج از مفاد ردیف این بند، مطابق بندهای زیر اقدام خواهد شد؛ در پروانه‌های ساختمانی صادره در صورت اتمام مهلت پروانه و تمدیدهای مقرر با ضوابط زمان صدور (در ساختمان‌های معمولی ۳ سال مدت پروانه و در ساختمان‌های ویژه برابر مادۀ ۳ و تمدید ۲ بار حداکثر هر بار یک سال) و تکمیل‌نشدن ساختمان، باید پروانۀ ساختمانی تجدید شود؛ عوارض تمدید پروانه از ۵۰درصد کل عوارض زمان صدور بیشتر نخواهد بود.
بیشتر بخوانید:
مراحل قانونی احداث ساختمان(قسمت اول)/ چگونه پروانه ساخت بگیریم؟
مراحل قانونی احداث ساختمان(قسمت دوم)/ برای تغییر کاربری ساختمان چه کنیم؟
تغییر مهندس ناظر
گرچه این تصور وجود دارد که وظایف مهندس ناظر ساختمان ساده و تنها وظیفه اش این است که بنای اجرا شده را با نقشه تطبیق دهد اما در واقع وظایف مهندس ناظر ساختمان بسیار فراتر از اینهاست. بسیار پیش می‌آید که در طراحی و ترسیم نقشه اشتباهاتی رخ دهد یا شرایطی پیش می‌آید که نمی‌توان ساختمان را دقیقا مطابق نقشه‌ها اجرا کرد. نکات بسیاری هستند که در نقشه های ساختمانی وجود ندارند و در بعضی از جاها ضوابط مسکوت مانده است. در همه این موارد، همه چیز بستگی به نظر مهندس ناظر ساختمان دارد و او باید تصمیم بگیرد و مسئولیت تصمیماتش را نیز بپذیرد. مطابق مقررات ملی ساختمان، اجرای ساختمان باید به دست مجری انجام شود و مهندس ناظر باید بر کار مجری نظارت کند. اما متاسفانه، در حال حاضر بسیاری از پروژه ها فاقد مجری هستند و یا مجری آن‌ها صوری است. در این شرایط وظایف مهندس ناظر ساختمان دو چندان است. در خصوص عوض کردن مهندس ناظر قانون سخت‌گیری خاصی دارد.
هیچ مقامی نمی‌تواند مهندس ناظر را عوض کند یا او را وادار به استعفا کند، مگر اینکه خود مهندس ناظر بخواهد استعفا کند. اما مواردی وجود دارد که سازمان نظام مهندسی می‌تواند مهندس ناظر جدیدی را معرفی کند:
چنانچه ناظر فوت کرده باشد؛ چنانچه مهندس ناظر ایران نباشد یا اثبات شود آدرسش در دسترس نیست؛ چنانچه در قرارداد نظارت قید شده باشد که تمدید قرارداد منوط به توافق هریک از طرفین قرارداد است، که در صورت اتمام قرارداد مالک می‌تواند با ناظر قبلی قرارداد خودش را تمدید نکند؛ درخواست تعویض در کمیسیون حقوقی. چنانچه ناظری دارای محکومیت انتظامی شده باشد و مثلاً برای مدتی پروانۀ او لغو شده باشد یا یک شرکت حقوقی به هر دلیلی مثل انحلال در نظارت سلب صلاحیت شده باشد، آن وقت تکلیف نظارت‌هایی که دارد در تبصرۀ ذیل مادۀ ۲۳ آیین‌نامۀ اجرایی قانون نظام مهندسی مشخص شده است که عبارت است از: مهندس ناظر برای ادامۀ کارها و مسئولیت‌هایی که از قبل داشته می‌تواند کارهای نظارتش را ادامه بدهد و شرکت‌هایی که منحل شده‌اند مدیرعاملشان باید حتماً ادامۀ نظارت پروژه‌ها را انجام بدهد.
نظرات کاربران
نظرات کاربران