در هر شهر ساختمان‌های متعدد و بسیاری وجود دارد و هر ساختمان مورد مصرف متفاوتی دارد. کاربری ساختمان در اصل عبارت است از تعیین نحوه استفاده از یک ساختمان بر اساس طرح تفصیلی شهرداری، چگونگی بهره‌برداری از ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف ساختمان که همه این موارد توسط شهرداری انجام می‌شوند.
ممکن است در همسایگی شما ساختمان‌هایی وجود داشته باشد که مسکونی هستند، شاید هم ساختمان‌هایی باشند که تجاری هستند و برای کسبوکار از آن‌ها استفاده می‌شود. شهرداری طی عملکردی قانونی نوع استفاده شما از ساختمان یا زمینی که متعلق به شماست را در پروانه ساخت درج میکند. اما گاه پیش می‌آید که مردم ساختمان خود را تغییر کاربری می‌دهند و همین مورد اختلاف با شهرداری است. درحالی که با طی مراحلی می‌توان تغییر کاربری را به صورت کاملا قانونی انجام داد.
برای مثال می‌توان مشاغلی را که به نوعی خدمت عمومی هستند در ساختمان‌هایی که دارای کاربری مسکونی هستند مستقر کرد. مشاغلی مانند دفاتر روزنامه، وکالت، مطب پزشکان، دفاتر مهندسی و… . یا مشاغلی مانند کسب‌وکارهای کوچک خانگی نیز می‌توانند بدون مشکل قانونی در واحدهایی با کاربری مسکونی فعالیت داشته باشند و یا با اخذ تغییر کاربری به تجاری به حرفه و فعالیتشان بپردازند.
ساختمان‌ها به طور معمول دارای هشت نوع کاربری هستند:
مسکونی که خود به سه دسته تقسیم می‌شود: آپارتمانی، ویلایی و کلنگی.
تجاری که این ساختمان‌ها دارای اهداف تجاری هستند و از آن‌ها برای کسبوکار استفاده می‌شود مثل مغازه‌ها، رستوران‌ها، دفاتر آژانس هواپیمایی و مسافرتی، عمده‌فروشی‌ها و دفاتر بیمه و سایر موارد مشابه.
کشاورزی.
صنعتی که این نوع کاربری برای زمین‌های بزرگ، کارگاه‌ها و کارخانه‌های موجود در شهرک‌های صنعتی است که اغلب خارج از شهر هستند.
خدماتی که مکان‌‌های که در آن‌ها خدمات رفاهی به عموم مردم داده می‌شود، اما در ازای آن شهرداری مبلغی را دریافت نمی‌کند. مکان‌هایی مانند پارک‌های شخصی یا گرمابه‌های عمومی مثال خوبی در این زمینه هستند.
ورزشی.
معدنی.
فاقد کاربری که زمین یا ملک فاقد کاربری به زمینی اطلاق می‌شود که جزو اموال ذخیره‌شدۀ شهرداری است، مانند زمین‌های دفع پسماندهای شهری یا زمین‌های دفن پسماندهای بیمارستانی.
بیشتر بخوانید:
مراحل قانونی احداث ساختمان(قسمت اول)/ چگونه پروانه ساخت بگیریم؟
مشاغل مجاز در ساختمان‌هایی با کاربری مسکونی
بعضی مشاغل هم هستند که بدون مجوز خاصی می‌توانند در ملک مسکونی دایر شوند. دفتر وکلا، مطب پزشکان، دفترهای اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، روزنامه و مجله نیز، درصورتی‌که بخش چاپ یا بسته‌بندی در آن‌ها انجام نشود، می‌توانند در ملک مسکونی دایر شوند. مهندسان نیز می‌توانند از واحدهای مسکونی استفاده کنند و دفترهای مهندسی خود را در آن‌ها مستقر کنند. از واحد مسکونی برای مشاغل خانگی و حرفه‌هایی که به‌صورت خانگی راه‌اندازی می‌شوند، مانند فروش سبزی، ترشی و دیگر موارد آمادۀ طبخ نیز استفاده می‌شود. حرفه‌های وابسته به امور پزشکی نیز می‌توانند با اجارۀ واحدهای مسکونی اقدام به راه‌اندازی مراکز خود کنند. مدارس ابتدایی و راهنمایی از دیگر موارد استثنا هستند که می‌توانند فعالیت خود را در واحدهای مسکونی آغاز کنند. اغلب مدارسی که در واحدهای مسکونی اقدام به فعالیت میکنند شخصی و غیرانتفاعی هستند، اما مدارس دولتی هم می‌توانند در این امر مجوز لازم را بگیرند. آموزشگاه‌های زبان‌های خارجی، آموزشگاه‌های وابسته به هنر و موسیقی، آموزشگاه‌های وابسته به حرفه‌های فنی و مشاغل صنفی، آموزشگاه‌های تدریس کامپیوتر و برنامه‌نویسی، دفاتر پیشخوان دولت و مهدکودک‌ها نیز از مواردی هستند که می‌توانند مجوز لازم را اخذ کنند.
مراحل تغییر کاربری واحدهای مسکونی به تجاری
حالا اگر قرار باشد واحد مسکونی را به تجاری تغییر دهیم چه کاری باید انجام شود. اولین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ثبت درخواست است. برای این کار نخست فرمی را پر می‌کنید و در آن علاوه بر مشخصات هویتی خود، مشخصات ملک را نیز می‌نویسید. لازم است بیان کنید که تمایل دارید ساختمانتان از چه کاربری به چه کاربری تغییر کند. سپس فرم حاوی اطلاعات مذکور را به دفاتر خدمات نوسازی ارسال می‌کنید و متعاقباً پاسخ آن را دریافت خواهید کرد (مراحل فوق به‌صورت الکترونیکی انجام می‌شود.)
۱- بازرسی از ملک و محل اطراف آن و صدور دستور نقشه: پس از طی مرحلۀ اول، ادارۀ نوسازی بازرسی را به محل مذکور اعزام میکند و بازرسی‌های تخصصی در خصوص ملک انجام می‌شود. بازرس مواردی را که در فرم درخواست پر کرده‌اید با ملک مطابقت می‌دهد. علاوه بر آن بازرس اطلاعات و مدارک دیگری را نیز جمع‌آوری میکند. وی مواردی مانند محیط فعلی را بررسی میکند و تشخیص می‌دهد که آیا ملک برای تغییر کاربری از نظر مکانی و محیط اطراف موقعیت مناسبی دارد یا خیر؟ برای همسایگان مزاحمتی دارد؟ هیچ نقطۀ مشاعی با دیگر واحدهای مسکونی ندارد؟ همچنین عرض معبر ملک را اندازه‌گیری کرده و با توجه به آن اقدام به صدور دستور نقشه میکند. گفتنی است اگر ساختمان دارای تخلفی باشد پیش از هر کاری و صدور دستوری به تخلفات رسیدگی می‌شود. بعضی از تخلفات ممکن است به ادارۀ معماری و شهرسازی استان ارجاع داده شوند تا در آنجا تعیین‌تکلیف شوند، بعضی دیگر نیز در شهرداری همان ناحیه مشکلشان برطرف خواهد شد.
دستور نقشه یک فرمان اداری است که برحسب آن مالک باید با توجه به نکاتی که در دستور نقشه قید می‌شود اقدام به تهیۀ نقشه به کمک دفاتر مهندسی کند. در این دستور با توجه به موقعیت مکانی ملک و نیز فضای اطراف آن تعداد طبقات و نیز سطح اشغال بنا مشخص می‌شود، همچنین نوع آن نیز تعیین می‌شود. اگر مالک اعتراضی به دستور نقشه داشته باشد، باید پیش از آنکه به مرحلۀ بعدی برود به آن رسیدگی کند تا در فرایند تغییر کاربری مشکلی برای او ایجاد نشود. همچنین در این دستور حدود کلی فضاهای درون واحد مشخص می‌شود: پارکینگ یا تراس، نورگیر، انبار و دیگر موارد. همچنین با توجه به موقعیت اطراف ملک، محدودیت‌هایی ممکن است برای ملک و مالک اعمال شود، برای مثال اگر در اطراف ملک منطقۀ نظامی حساسی باشد یا یک بنای باستانی در آن وجود داشته باشد محدودیت‌هایی در تعداد طبقات، ارتفاع ساختمان یا حتی نمای بیرونی ساختمان می‌توان وضع کرد.
۲- مالک نقشه را تهیه میکند و برای اخذ مجوز لازم اقدام میکند.
مالک ساختمان یا ملک موردنظر اقدام به تهیۀ نقشه برحسب دستور نقشۀ صادره از ادارۀ نوسازی میکند. مواردی که در دستور نقشه ذکر شده‌اند باید در نقشۀ جدید رعایت شوند، برای مثال ممکن است تغییر موردنظر مستلزم داشتن پارکینگ بزرگ برای رفت‌وآمد خودروهای امدادی و آتش‌نشانی باشد. همچنین ممکن است به ایجاد فضای بهداشتی برحسب کاربری درخواست داده شده نیاز باشد که در این صورت اخذ مجوز از مراجع ذی‌ربط مانند وزارت بهداشت الزامی است. خوشبختانه برای اخذ مجوزهای دیگر از مراجع ذی‌ربط نیازی به مراجعۀ حضوری به این مراجع نیست و موارد مذکور به‌صورت الکترونیکی در دستور کار ادارۀ نوسازی قرار خواهند گرفت. پس از اینکه مالک نقشه را تهیه کرد نقشه به ادارۀ نوسازی ارسال می‌شود و کارشناسان آن را بررسی میکنند. اگر مغایرتی با موارد مذکور در دستور نقشه وجود داشته باشد، مالک موظف است آن‌ها را اصلاح کند و مجدداً به ادارۀ نوسازی بفرستد. درصورتی‌که نیاز به اخذ مجوز از ارگان خاصی باشد فرایند به‌صورت الکترونیکی انجام می‌شود و استعلام‌های مربوطه به اطلاع مالک می‌رسد. اگر تمام موارد به‌درستی انجام شده باشد، کارشناسان نقشه را تأیید میکنند و دستور صدور مجوز داده می‌شود.
تغییر کاربری ساختمان مسکونی به تجاری
تغییر کاربری یا از راه تخریب کل واحد مسکونی و یا بخشی از آن و نوسازی در راستای ایجاد استانداردهای لازم برای یک واحد تجاری انجام می‌شود و یا این تغییر کاربری از راه دریافت مجوز لازم در شرایطی که استانداردهای یک واحد تجاری از پیش در ملک رعایت شده باشد، صورت می‌گیرد.
اقدام به نوسازی و تغییر کاربری
پس از آنکه مجوز لازم صادر شد، مالک می‌تواند برای تخریب، بازسازی یا نوسازی ملک خود اقدام کند. همچنین درصورتی‌که موارد مذکور در دستور نقشه قبلاً در ملک لحاظ شده بود، نیازی به تخریب و نوسازی نیست و شخص می‌تواند از ساختمان برحسب نوع جدید بهره‌برداری کند.
مدارک موردنیاز برای درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاری
مدارک شناسایی مالک اعم از شناسنامه، کارت ملی یا پاسپورت -برای اتباع خارجی- یا مدارک نمایندۀ قانونی اعم از شناسنامه، کارت ملی، وکالت‌نامه و…؛ همراه‌داشتن فرم درخواست به ادارۀ نوسازی؛ گواهی مبنی بر نبود خلافی در ساختمان؛ تسویه‌حساب عوارض شهرداری و مالیات املاک و مستغلات که برای ثبت درخواست الزامی است.
هزینۀ تغییر کاربری
مبلغ مشخصی برای هزینۀ تغییر کاربری وجود ندارد. با توجه به موقعیت مکان یک واحد، شهر و کوچه، میزان نزدیکی به بعضی از اماکن مهم و… هزینۀ تغییر کاربری مختلفی برای صدور کاربری جدید می‌توان متصور شد.
تغییرات نقشه
اگر بعد از دریافت پروانه ساختمان یک سری تغییرات در ساختمان به وجود بیاید، مانند تغییرات لوله‌کشی، سیم‌کشی، معماری و مکانیکی، شهرداری فرم تغییرات نقشه یا متراژ مغایر با متراژ پروانۀ ساختمانی را به شما یا نمایندۀ قانونی شما تحویل می‌دهد و مالک باید تأییدیۀ مهندس طراح را بگیرد. مواردی که مهندس طراح باید در فرم تغییرات نقشه تکمیل کند عبارتند از: شمارۀ پروندۀ شهرسازی؛ شمارۀ پلاک ثبتی؛ شمارۀ ثبت برگۀ تعهد؛ شمارۀ پروانۀ ساختمان؛ تاریخ پروانۀ ساختمان؛ متراژ نهایی.
در مرحلۀ بعد و پس از تکمیل فرم، مهندس طراح گواهی‌امضا را، که باید در دفترخانه انجام شود، می‌گیرد. او گواهی صادره از دفترخانه را به همراه نقشه‌های مهرشده به دفتر خدمات الکترونیک شهری تحویل می‌دهد تا مجوز تغییر نقشه برای ساختمان صادر شود.
نظرات کاربران
نظرات کاربران