ساخت و ساز و حواشی که دارد دیگر بحث تازه‌ای نیست. سال‌هاست با مشخص شدن بافت فرسوده در شهرهای بزرگ ساختمان سازی دارد روند خودش را با فراز و فرودهای زیادی طی میکند. اما خوب مثل هر کار دیگری که قوانین و شروط خودش را دارد ساخت و ساز هم چون با جان و مال مردم به طور مستقیم در ارتباط است قوانین و راهکارهای خودش را دارد. ما به عنوان شهروند حتی اگر خودمان دست‌اندرکار ساختوساز نباشیم اما باید از یک سری از قوانین کلی مربوط به ساختوساز مطلع باشیم. برای مثال ابتدایی‌ترین قانون این است که ملک‌های درحال ساخت و یا کارگاه‌های ساختمانی باید قوانینی را در راستای حفظ امنیت افراد اجرا کنند. مثلا در ابتدا باید تابلوی مشخصات ملک با جزییات کامل را کنار ملک نصب کنند. اهمیت این تابلو بدان جهت است که مشخص میکند مالک مذکور مجوز ساختوساز دارد. اما برای آگاهی کلی از روند ساختوساز بهتر است با مراحل کار آشنا شویم:
اخذ پروانه ساخت
در مرحله نخست هر کسی که بخواهد اقدام به ساخت و ساز کند باید از شهرداری مجوز یا پروانه ساخت دریافت کند. پروانۀ ساختمان یا جواز ساختمان یک پروندۀ رسمی است که براساس آن شهرداری به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد پروژۀ نوسازی و ساختوساز یا بازسازی را طبق ضوابط و قانون مشخص شروع کند و ادامه دهد. اصلی‌ترین هدف اخذ جواز ساخت اطمینان از ساخت‌وسازی قانونی مطابق مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی براساس آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه‌شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان و بهره‌مندی از امتیاز انشعاب آب، برق، گاز و تلفن از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار می‌آیند. پروانۀ ساختمان شامل اطلاعاتی از قبیل مساحت زیربنا، تعداد طبقات، نوع اسکلت ساختمان، مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندسان ناظر، تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین است. برای دریافت پروانه ساخت انجام مراحلی الزامی است.
اول: تشکیل پرونده
در گام اول مالک یا وکیل او باید برای تشکیل پرونده پروانۀ ساختمانی به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه کنند. در این مرحله لازم است درخواست پروانۀ ساخت و نوسازی خود را در سیستم دفتر خدمات ثبت کنند. نکتۀ حائز اهمیت در این بخش به‌همراه‌داشتن تمامی مدارک موردنیاز برای تشکیل پروندۀ پروانۀ ساختمان است.
چه مدارکی برای تشکیل پروندۀ پروانۀ ساختمان نیاز است؟
۱– اصل و کپی مدرک مالکیت برای تشکیل پروندۀ پروانۀ ساختمان (اخذ جواز ساخت)
مدرک مالکیت شامل یکی از مدارک زیر است: سند مالکیت شش‌دانگ، برگۀ قرارداد واگذاری شهری، ارجاع‌نامۀ سازمان اوقاف، مقاوله‌نامۀ ادارۀ املاک و مستغلات شهرداری تهران و بنچاق.
۲– اصل و کپی شناسنامۀ مالک (مالکان)
درصورتی‌که ملک دارای چند مالک باشد حتماً همۀ مالکان باید مدارک خود را به همراه داشته باشند. اگر وکیل کارهای آن‌ها را انجام می‌دهد داشتن وکالت‌نامه از همۀ مالکان برای پیگیری کارهای تشکیل پرونده الزامی است.
۳– اصل و کپی فیش نوسازی سال جاری
برای پرداخت فیش نوسازی دو راه وجود دارد:
حضوری: برای پرداخت حضوری می‌توانید به یکی از شعب بانک‌های شهر، سپه، ملی، تجارت، صادرات، مسکن، پارسیان، اقتصادنوین، سامان، سینا و پست‌بانک‌های شهر یا شهرستان و همچنین دستگاه‌های خودپرداز و ATM دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کنید.
غیرحضوری: برای پرداخت غیرحضوری می‌توانید از طریق اینترنت‌بانک، تلفن‌بانک، موبایل‌بانک و سامانۀ تلفنی شهرداری ۱۳۷ و پرتابل اینترنتی شهرداری تهران اقدام کنید.
۴– اصل و کپی صورت‌مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند
برای دریافت صورت‌مجلس تفکیکی لازم است به ادارۀ ثبت و اسناد املاک مراجعه کنید و صورت‌مجلس تفکیکی را دریافت کنید.
بیشتر بخوانید:
۵– اصل و کپی گواهی انحصار وراثت (در صورت فوت مالک)
یکی از وارثان مدارک تمامی وراث مرحوم را به دفتر اسناد رسمی می‌برد و بعد از اتمام مراحل اداری و دادگاهی گواهی وراث صادر می‌شود.
۶– اصل گواهی ۶ و ۸ قانون زمین شهری
در مادۀ ۲۱ آیین‌نامۀ اجرای قانون اراضی شهری آمده است که اگر زمین منفصل یا چند قطعه باشد ممکن است مالک بخواهد تمامی زمین‌های منفصل را متصل کند و یک پروانۀ ساختمانی بگیرد.
۷– نقشۀ GIS
نقشۀGIS در واحد طرح تفصیلی ارائه می‌شود که شامل جانمایی موقعیت ملک در نقشۀ شهری است. دقت کنید که مسئولیت جابه‌جایی و شناسایی اشتباه به عهدۀ مالک است.
۸– حضور همۀ مالکان یا وکیل قانونی الزامی است
درصورتی‌که قبل از اقدام به تشکیل پروندۀ جواز ساختمان، مالکان به شخص حقوقی وکالت داده باشند نیازی به حضور کل مالکان نیست و حضور وکیل کفایت میکند.
۹– اصل و کپی وکالت‌نامه و شناسنامۀ وکیل
۱۰– فیش‌های برق، آب، گاز و تلفن
پس از آنکه پروندۀ پروانۀ ساختمان را تشکیل دادید، درخواست بازدید از ملک را در سیستم دفتر خدمات ثبت کنید. سپس مأمور شهرداری برای بازدید از ملک می‌آید و در بازدید خود ابعاد ملک، عرض‌گذر، بنای موجود و… را گزارش میکند.
دوم: دستور نقشه
مأمور شهرداری پس از بازدید از زمین و بنای موجود گزارش خود را تحویل شهرداری می‌دهد و طبق آن برگه‌ای تحت عنوان دستور نقشه به شما تحویل داده می‌شود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند اصلاحی شهرداری، تعداد طبقات و مساحت هر طبقه مشخص می‌شود. طبق این اطلاعات نوع پهنه‌بندی ملک، عرض‌گذر و برخی اطلاعات زمین مشخص می‌شود. مالک موظف است پس از دریافت دستور نقشه این برگه را به مهندس معمار پروژه تحویل دهد تا طبق آن طراحی را آغاز کند.
سوم: طراحی نقشه
مهندس معمار باید طبق دستور نقشه، پلانی طراحی کند که در آن ضوایط شهرداری، ضوابط آتش‌نشانی و مقررات ملی ساختمان رعایت شود. همچنین نقشه‌های معماری باید در راستای طراحی سازه و با هماهنگی مهندسان سازه پیش بروند تا طرحی زیبا، ایستا و کارآمد تولید شود. دفاتر مهندسان مشاور معماری پس از تهیۀ نقشه‌های معماری این نقشه‌ها را به دفاتر خدمات الکترونیک ارسال می‌کنند تا بررسی‌های لازم صورت پذیرد و اگر لازم بود اصلاحاتی روی نقشه‌ها اعمال شود. طراح پلان باید به رفع اشکالات و انجام اصلاحات اقدام کند و نقشه‌های اصلاحی را برای دفاتر خدمات الکترونیک بفرستد تا تأییدیۀ لازم را بگیرد.
چهارم: پرداخت عوارض
مالک باید پس از رفع ایرادات و دریافت تأییدیۀ نقشه از شهرداری، عوارض تخریب و نوسازی ساختمان را بپردازد. میزان این عوارض به منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده، تعداد طبقات ساختمان و مساحت ملک بستگی دارد. مالک برای پرداخت عوارض به ادارۀ درآمد مالیات مراجعه میکند.
پنجم: تهیۀ مدارک پیش‌نویس
پس از پرداخت عوارض و دریافت تأییدیۀ پرداخت هزینه جواز ساخت، نوبت به تهیۀ مدارک پیش‌نویس پروانۀ ساختمانی می‌رسد. انجام این مرحله بر عهدۀ خودِ مالک است. برای این کار مالک باید به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه کند و فرم درخواست تعیین ناظر را پر کند. پس از آن دفتر خدمات الکترونیک با مالک تماس می‌گیرد و نتیجۀ تعیین ناظر را اعلام میکند. پس از مشخص‌شدن ناظر باید قراردادی میان مالک و ناظر بسته شود. سپس مالک برگۀ قرارداد را به‌همراه برگ سبز، تعهد رعایت اصلاحی و تأییدیۀ ناظر نما به دفتر خدمات الکترونیک تحویل می‌دهد.
به‌طور اجمالی مدارکی که مالک باید برای تهیۀ پیش‌نویس جواز ساختمان به دفتر خدمات الکترونیک تحویل بدهد به شرح زیر است: برگ سبز مهرشدۀ چهار رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک؛ فایل‌های نقشۀ سازه، برق و مکانیک؛ برگ سبز (سهمیه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر؛چک‌لیست‌های مبحث ۶۱۹ بارگذاری و زلزله؛ برگۀ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیۀ نما؛ برگۀ تعهد مشاورۀ ژئوتکنیک و تأییدیۀ خاک. نکتۀ قابل‌توجه و حائز اهمیت در این بخش گزینۀ اول است که تهیۀ برگ سبز چهار رشتۀ سازه، معماری، برق و مکانیک برای متراژهای بیش از ۲۰۰۰ متر است و باید تأییدیۀ نقشه‌های فاز دو از سازمان نظام‌مهندسی دریافت شود.
ششم: چاپ پروانۀ ساختمان
دفتر خدمات الکترونیک پس از آماده‌شدن مدارک پیش‌نویس پروانه ساختمانی را چاپ میکند. جواز ساختمان باید دارای تأییدیۀ چهار رشته از دفتر خدمات الکترونیک باشد. پس از آن نوبت تأیید مسئولان ذی‌ربط در شهرداری می‌رسد که شامل افراد زیر است: رئیس طرح تفصیلی بر و کف؛ رئیس صدور پروانه؛ معاون شهرسازی و معماری؛ شهردار. توجه کنید که در بعضی مواقع برای تعیین کد صفرصفر (صفر مالک) و افزایش میزان عرض در ورودی و مشابه این موارد نیاز به تأییدیۀ شورای معماری هر منطقه نیز هست. یک نسخه از پروانۀ صادره به کارتابل مهندس ناظر در وب‌سایت شهرداری تهران به نشانی www.tehran.irدر قسمت سامانۀ سهمیۀ مهندس ناظر برای بهره‌برداری ارسال می‌شود. پروانۀ صادره از طریق ادارۀ پست به نشانی اعلام‌شده در زمان ثبت درخواست مالک یا نمایندۀ قانونی وی تحویل داده می‌شود.
نظرات کاربران
نظرات کاربران